影响未来国内房地产走势最重要的因素肯定是政策因素。因为从目前看,现在对房地产业,远远不再是一个行业管理与调控的问题,它已经上升为国务院层面根据不同时期的形势需要,做出政治选择的问题,而作为房价的问题也不仅仅只是经济问题,归根结底它甚至已成为一个精神的问题、人心的问题。政策与市场,在当下中国房地产领域就像风和水的联系,风动则水动,假使继续执行2009年初政府确定的政策,作为市场中的房价就还会风生水起、水涨船高,进入2010年,突变风向的“国十一条”政策又将会对未来楼市这池水产生怎样的影响?
一、从住房制度的演进看政府在房地产管理中承担的责任
现代住房制度起源于近代城市化进程的出现。之前的政府是不介入解决住房问题的,在现代住房制度出现前,政府对住房管理的职责只是,一为承认住房是其拥有者的私有财产,政府的职责是保护住房私有权不得受到侵犯,管理形式表现是政府给住房拥有者发放房契,作为既作为对住房所有权的确认,又借以向业主收取税金;二是明确宣称住房是生活消费品,应由居民自行解决,政府不应管居民的住房问题,于是就出现了就算“贫无立锥之地”,政府也无须承担责任。但随着之后城市化进程的出现和加快,政府不解决居民住房问题的旧住房制度就开始因大批城市新增居民无力买房而受租房房主的高租盘剥形成严峻的社会问题,并因此受到社会抨击,从而开启了政府由不管转为要管居民住房问题的现代住房制度,并把解决好居民的住房问题作为政府职责。
现代住房制度体现为按梯度消费原则,以居民经济条件为基础,推行住房分类供应体制。即:对高收入者供应商品房,对中等收入者供应含有较少社会保障的商品房,对低收入者供应含有较多社会保障的廉租房。这一制度既坚持了政府要管住房问题的宗旨,又摒弃了政府若大包大揽而超过自身承受能力,不利于可持续发展的矛盾,新制度合理要求居民在住房消费上应各尽所能,实行不需补贴的不补,该少补的少补,该多补的多补,有利于有重点地解决好中低收入者的住房问题并减轻政府负担,这一制度符合社会公平的原则。
以现代住房制度的原则来看,政府在房地产管理中的职责并非是要将房地产作为宏观调控的工具,实行对市场运行的直接干预,而是远离房地产市场,通过实行投入分类社会保障,以解决中低收入者住房问题为重点。而对于解决中低收入者住房问题,通行的做法是用为高收入者供应商品房创造的税费收入补贴中低收入者得以获得租房,世界上率先推行现代住房制度的英国,当时推行的新住房制度内容即针对解决的是住房租金制度。及至目前发达国家居民收入不断提高,及中等收入者已经基本具备按梯度消费原则购(租)住相应住房的能力,政府也对其投入的社会保障随之不断减除,未来的住房制度又将演进向国民普遍较高经济条件基础上的,能适应广大居民都能自己解决好住房问题,重点保证居民住得更加舒适的制度。
作为发展中国家,由于人民收入,特别是中中、中下收入者的收入相对较低,政府管住房的重点就是要推行住房分类供应制度,使之成为住房制度的主体。
二、房地产“政策市”的成因
既然现代住房制度明确国家承担的是社会保障责任,为何国内影响房地产市场走势最重要的因素却是政府的政策,这得由我国实行土地国有制说起。土地国有化作为马克思理论所阐述的“社会必然性”,被认为“土地国有化将彻底改变劳动和资本的关系,并最终完全消灭工业和农业中的资本主义生产。”(见卡·马克思《论土地国有化》,原载1872年6月15日《国际先驱报》,收录于中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局《马克思恩格斯选集》中文第2版),而在及今中国特色社会主义市场经济的房地产行业,就造成商品房价中发达地区50%是土地出让部分,一般地区也要占到30%的状况。如果把国内房价构成当中直接的土地收益,再加上与土地有关的收费和售房的收益,再加上房地产相关交易的收益税费,全国人大曾经有一个研究报告,认为这些税费大约占到了房地产销售收入的百分之七十几,也就是说最后政府拿走的房地产收益是百分之七十几。所以对于市场,百分之七十几肯定要负大部分责任,而不仅仅是近百分之三十的部分来负责,政府直接以政策影响市场形成政策市也因此无法回避。
从近几年房地产市场的起伏看,基本就是调控政策的轮回。如果一二季度房地产市场萎缩,那么三季度肯定就会有促进市场的政策出台,随之四季度楼市又会慢慢回暖。在对房地产市场的所有预测中,政策俨然成为最难以确定的因素,同时也干扰了市场经济规律,这是由于政策对于市场同样存在无法规避的与差异化相悖的一刀切局限,以及市场因有建设周期对政策短期内缺乏弹性等原因造成。
对于“一刀切”现象,最典型的如2006年6月“国六条”中关于执行90/70政策,从后来的实施情况看,这条政策几乎相当难以执行,直到现在都无法明确对“新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,到底其指的建设总量可以通过哪种有效措施裁量,以致最终成为空谈。而这次也由于最后住建部无法解决对于“改善型住房”的衡量标准,为方便操作,“国十一条”中干脆不再提“改善型”说法,只采取以每户家庭享受房贷次数界定的一刀切做法,无疑在抑制投资投机性住房消费的同时也加重了居民用以提升改善自住条件的成本。
三、“国十一条”仍不能从根本上起到抑制房价的作用
从分析来看,国务院下发的“国十一条”并非着力于“突破”,而是更多重申既有政策的落实与执行的一次细则。诚如爱因斯坦所说,“如果用我们制造问题时所用的同样的思考方法来解决问题,我们就解决不了问题”。“国十一条”在对形成高房价的体制根本问题上基本都未触及解决,如要从根本上遏制房价过快上涨,就必须涉及以下制度的思考:
(一)调整现行分税制
分税制改革以后,地方政府的财权减少了,事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济,还要提供足够的公共服务、公共产品,但它面临着资金短缺的困扰。目前,地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口,因此,从利益驱动方面来看,地方政府并没有抑制房价的动力。要从根源上来解决这一问题,必须对分税制进行调整,增加地方政府的财政收入。
(二)改变现行地方政府政绩考核标准
现在主要以GDP来考核地方政府政绩,地方政府为了获得更高的GDP增速,就会利用土地供应垄断权越来越成为一个逐利型政府,依靠土地转让与土地征收之间的差额,换取GDP增速,使房地产价格上涨快于居民收入增长。可参考60年代日本在承办东京奥运会与大阪世博会期间着力实施“国民收入倍增计划”,在加快推进城市化进程中并重提高国民收入和教育水平,促进中小企业发展,以实现居民收入增长率与GDP增长同步,促进消费与投资共同构成经济增长动力源,对地方政府政绩应把提高地方居民收入增长与GDP增速联系考核。调节房地产市场的结构,归根到底在于调节收入分配的问题,在保持现有收入分配格局不变的情况下,对房地产市场结构的调节,只能使得市场机制进一步扭曲。
(三)纠正现行房地产管理制度中的不利做法
“国十一条”针对“捂盘囤房”问题,要求“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售”,但这一政策在实际市场运作中技术执行的难度却非常大,同样可能成为“空话”政策。而实际上,从1995年起正式施行的《城市房地产管理法》确立商品房预售制度起,至今并无完善起针对商品房预售模式的监管制度,相反预售制度却成为导致中国房价反复上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。开发商因为通过预售收回了投资,获取了利润,就会失去提高房屋质量的动力,而在提前收回投资后,有可以为耐心囤积居奇,推高房价,获取暴利提供实力。即使说存在预售房制度的“国际惯例”,但其做法与国内的截然不同,“国际惯例”是购房意愿人的订金应交由非开发商的第三方保管,如果在住房正式竣工前,买房者改变购房意愿,订金必须无条件退回。而我们的预售房制度却带有很强保护既得利益者的缺陷,成为抬高房价的、损害交易公平的工具。
(四)转换现行解决住房问题的思维
为了达成政府对于承担住房社会保障的责任,让低收入者“居者有其屋”,“国十一条”的核心是调控房地产供求,包括增加土地供给,提高第二套房首付比例,遏制投机性的“囤房囤地”,加大经济适用房的供给,最后也提到了廉租房。显然,“国十一条”依然沿用的是居民“拥有”住宅的传统思维下的楼市政策调控,如果把买房“拥有”解读为“刚性需求”,供不应求就无法改变,房价下跌就只能是幻想。因此,“国十一条”仍不可能从根本上起到抑制房价的作用,而只能“降温”楼市,让房价的上升趋势从“过快”下调到“平稳”。近年对于推广经济适用房的政策一直存在争议,这不仅因为经济适用房制度本身存在把社会保障的安全网变成弹簧床的错位问题,从某种意义上来说,就算真正鼓励低收入群体贷款买房,也可能形成中国特色的“次级贷”市场而成为中国房地产泡沫将来破灭的导火索。把“居者有其屋”解读为“拥有”的传统思维和政策调控,会在源头上加剧城市房产的稀缺性,只有从租房产业化入手,才能真正遏制中国楼市的泡沫化上升。所以政策调控应该从“打压”地产房价,转变为“扶助”租房产业,只有逐渐改变国民的居住观念,用高房价创造的土地出让金收入和其他税费收入补贴国营民管的租房产业,才可真正解决目前住房引发的社会矛盾。
如果始终不重视这些制造问题的制度问题,不转变思考做出转型,调控就始终只能在“政策市”里轮回,并必然导致越调控房价越涨的畸形结局。
四、从金融视角预测2010年楼市
类似“国十一条”政策,实际上尚并不能从根源上突破目前的房地产迷局,对市场心理上的影响要大于实质影响。但因为现在的房地产已远远不再是一个行业管理与调控的问题,对楼市形成直接影响的,第一是金融,第二是土地,第三是税费,第四是投资,其中尤以金融影响最大,所以只有当把“国十一条”政策与同期央行推出的金融措施结合起来看时,才能对市场分析更有价值。
房地产在现代经济中是一条特殊的纽带,将金融与实体经济紧密联系在一起,具体表现为,房地产是一种重要的抵押品,房地产贷款是创造货币供应的重要形式,而货币则是现代经济运行必须的血液。央行表示2010年继续执行适度宽松的货币政策,货币供给高于正常水平就为房地产价格的上涨创造了适宜的宏观环境,而土地供给的制度性难题又使房地产价格的上涨成为必然趋势,同时正在加速的城市化进程也不断创造出对房地产的刚性需求,这些因素都对房价起着支撑作用。如果单纯降房价的话,最为有效的就是加息或减缩房地产项目贷款数量,2009年与商品房成交量和价格皆大幅攀升相伴的是贷款基准利率从7.47下降到5.31,但加息从目前人民币的正向利率与升值预期来看,一旦实行,反而会更增加国际热钱流入,效果适得其反,而实施后者则会使商业银行创造的货币减少,影响到实体经济复苏,对经济增长不利。所以,2010年楼市应会以软着陆为重点,释放泡沫风险,防止泡沫向金融系统和实体经济蔓延。从最近公布实施的土地出让金首付比率提高到50%、收紧二套房贷、终止营业税优惠等政策看,对负债率高、融资不畅的企业,会因增加企业财务成本和资金链压力而减少开发投资,对市场购房者也会增加楼市投机风险,自住购买者因此会观望气氛重新抬头,因此必然使商品房成交量呈现萎缩,但新房价格不一定会出现大的下降。
以临安商品房市场为例。2009年,临安市商品房市场与全国市场一样,表现为成交量和价格皆呈攀升,但开发投资和新开工面积仍处于低水平。去年,全市完成房地产开发投资14.25亿元,与上年同比下降17.1%,房地产业投资占全市总固定资产投资15.77%。房地产施工面积131.25万平方米,同比减少23.2%,其中住宅施工面积105.69万平方米;房地产新开工面积27.12万平方米,同比减少16.0%,其中住宅新开工面积22.57万平方米;房地产竣工面积33.5万平方米,同比减少35.3%,其中住宅竣工23.55万平方米。开发规模缩减,完成投资额和施工、新开工、竣工面积自2007年后已连续两年负增长,而商品房交易市场表现则供不应求。全年全市商品房上市量(预售许可证面积)为30.24万平方米,同比下降8.64%,其中住宅上市量27.78万平方米,同比下降2.66%。但全年商品房交易面积达到75.82万平方米,同比上升106.14%,成交总金额42.92亿元,同比上升135.56%,其中住宅交易量为70.87万平方米,计4808套,分别同比上升107.95%和110.32%。销售逾百套住宅的有17家楼盘,其中前五位分别是樱花府邸(448套)、燕东园(433套)、御景园(334套)、时代风景苑(303套)、翠紫苑(256套),年度商品房住宅均价为,多层3492元/平方米、高层4504元/平方米、别墅13378元/平方米,分别上涨10.78%、13.93%和15.7%,截至年底,市场累计可售商品房仅剩余38.42万平方米,其中住宅仅余421套。全年购房者中,本地居民占62.16%,外地购房者所占比例比上年同期下降6.9个百分点,说明市场以本地自住刚性消费为主,整体投资、投机行为下降。成交商品房中,现房销售达到28.08万平方米,占总销售面积的37.03%;多层、高层商品房分别为2464套和2018套,高层类房屋将逐步有成为主力的趋势。与此呼应,全年二手房交易达到68万平方米,同比增加103.47%,新房与二手房成交面积比为1.115比1,说明市场正开始走向成熟。二手房交易中,住宅交易量47.92万平方米,计3888套,分别同比增加113.64%和123.19%,二手房住宅年成交均价为,多层2543元/平方米,高层3974元/平方米,别墅9334元/平方米,分别同比上涨29.08%、42.69%和13.57%。新房与二手房交易量均创历史记录。2009年土地购置面积136.33公顷,比上年增长19.26%,实现出让金15.37亿元,同比增加83.12%,成交均价75.14万元/亩,比上年上涨53.55%。全市房产企业2009年实现缴纳地税款占临安地方税收入总额的29.8%,房地产土地出让占政府性基金收入的60.25%,作为支柱产业的地位依然不容置疑。
目前中国金融不仅存在稳定楼价的需要,相对不发达的金融市场规模和特有的住房消费习惯也为暂缓房市泡沫破灭起到一定作用。
房地产天然不是投资品,但投资人却天然喜欢房地产,由此推高了房地产的投资属性,使房地产脱离了它作为消费品的定价标准。房地产作为消费品,其基本面定价的主要标准只有两个,一是10-15年的租金回报率,二是3-6倍的家庭年可支配收入。美国《福布斯》将中国的楼市列为全球七大近在眼前的金融泡沫第二位。如果仅按这两个标准,国内楼市可以说都存在很高泡沫。从租金回报率看,目前临安新房基本低于4%,换句话说,租金回报率是接近30年收回资金;临安城镇居民去年人均可支配收入是22011元,比上年增长11%,农村为10735元,增长10.9%,不仅明显收入增长追赶不上房价上涨,而且房价收入比达到10以上。这样的数值比甚至和如广州这样的一线城市相当接近。所以,从房地产作为消费品定价的标准看,也可以客观认为存在楼市泡沫。
但由于中国迥异的住房市场,即使如此市场泡沫压力,其实际社会压力却小得多。
国内住房贷款规模仍然不大,负有住房贷款家庭比例不高。2009年临安房地产资金来源中,国内贷款7.52亿元,其中银行贷款5.72亿元,非银行金融机构贷款1.8亿元;自筹资金6.7亿元,其中自有资金2.1亿元;其他资金来源20.21亿元,其中定金及预收款11.31亿元,个人按揭贷款仅8.45亿元,仅占成交总金额的19.68%。而且贷款买房者多为中高收入阶层,并且得到了父母和岳父母等帮助支持首付和偿还贷款,违约风险较低。何况中国房市贷款机制中,不仅放款相对保守,在信贷规模、利率和准入门槛方面亦受到政府管制。除非中央银行看到形势严峻,勒令银行收回贷款,导致房屋低价拍卖,房价急剧下降,压力才会传递到银行和房主身上,否则银行和房主则会拖到事情有转机之时,因而暂缓了房地产泡沫破灭。
然而,我们确实也面临着两难境地:一方面,房市泡沫迟迟不破的根本原因在于房地产市场和金融市场的不成熟,而另一方面,我们又不停地正走在通往成熟市场的道路上,并随着市场成熟而加重着泡沫堆积。唯一的希望就是在保持房价稳定的同时等待市场成熟,对宏观调控政策的最大挑战也在于如何才能抑制房价的暴涨而又不引发它的暴跌。总之,以上所述,即使政治层面不想房产价格继续上涨,但也不想房价出现大的下跌。所以2010年会是房价依旧高位运行,成交量则低位徘徊的总体态势。
2010年是庚寅年,按风水学讲,是上金伐下木之金虎年,上金为庚金,阳气极旺,凶煞气重,下为寅木,未能柔化庚金,反内藏丙火七煞于庚,引发上下交煎,互为攻击,不可言吉,因此注定股市大起大落,楼市大赚大浊。但据以上分析,基本可以确认,上半年房价下降的可能性不大,下半年会有所调整,但不会是崩溃的下降,然而由于政策并不能解决根源问题,金融又客观造就“房奴”队伍不断扩容,这样与日俱增的泡沫犹如一颗定时炸弹,一俟市场成熟之日即是泡沫破灭之时。



